為進一步支持房地產(chǎn)發(fā)展，近日，濟南市自然資源和規(guī)劃局對修訂后的《濟南市建筑工程容積率計算細則》征求意見。新版細則對第四代住宅的容積率計算、建筑半開敞空間等擬作出修改，推動住宅產(chǎn)品進一步升級迭代。

　　2024年5月，濟南市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)實施了《濟南市建筑工程容積率計算細則》，試行期一年。在核定建筑工程容積率時，新版細則在原來十條不計入容積率情形的基礎(chǔ)上，擬對外立面飾面層采用磚石、金屬、陶板等高品質(zhì)材料的建筑不計容。同時，在居住用地中，沿街設(shè)置規(guī)模總計不超300平方米，且不占用物業(yè)用房的小區(qū)入口大堂;為居住小區(qū)配套的門衛(wèi)、公廁、換熱站、垃圾收集房、公用配電房、設(shè)置在住宅建筑首層及以上的公用配電房等公用設(shè)施，上述情形也不計容。

　　根據(jù)新版細則，第四代住宅基本配置是每戶擁有層高不小于兩個自然層的開敞式戶屬空中花園。戶屬空中花園指具有庭院和陽臺功能的戶屬室外空間，景觀設(shè)置區(qū)域面積不得小于水平投影面積的60%，營造外立面良好綠化效果，保證風貌品質(zhì)，后期不得分隔、不得封閉。

　　在相關(guān)容積率計算方面，戶屬空中花園每戶可設(shè)置一處，外挑尺寸在2.4米至6米之間(最大6米)，不得單獨設(shè)置于北側(cè)。新版細則擬放寬不計容“門檻”，戶屬空中花園+半開敞空間總比例小于等于套內(nèi)面積的40%，戶屬空中花園投影面積小于等于50平方米，且滿足以下規(guī)定的不計入容積率：

　　應(yīng)有不少于2個完整的開敞面(或開敞面不少于周長的50%)，且至少有1個完整的長邊為開敞面;開敞面不得設(shè)置圍護墻體、柱、飄窗等，僅可設(shè)置欄桿(欄板)。位于建筑凹槽內(nèi)的邊，不視為開敞面。相鄰套型、單元、樓棟通過空中花園進行拼接的，拼接面不視為開敞面。

　　對于建筑的半開敞空間計容，新版細則也有修訂。住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，進深與相鄰功能空間的比例不超過2:3，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)(含半開敞空間水平投影面積)建筑面積20%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積，封閉陽臺按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積。進深或面積比例超出上述規(guī)定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。

　　此外，每套住宅可設(shè)置一處用于放置集中空調(diào)外機等的設(shè)備平臺，水平投影面積不大于5平方米的，其建筑面積不計入容積率，不符合上述要求的按照開敞陽臺規(guī)則計算建筑面積并計入容積率。

　　普通住宅建筑層高應(yīng)控制在4米以內(nèi)，如超出，“按每3米一層、余數(shù)進一”方法折算面積。新版細則修改了有關(guān)計容條件，由現(xiàn)行套內(nèi)建筑面積200平方米起，改為大于140平方米的住宅起居室層高不大于兩層層高且水平投影面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積20%的，按水平投影面積計算容積率。